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Comment estimer un terrain

Un terrain est un bien immobilier non bâti, par opposition aux biens immobiliers bâtis que sont les maisons, les appartements, les locaux commerciaux, les immeubles, etc. Son estimation est particulière car son prix va essentiellement dépendre de son emplacement et surtout de son utilisation.

Il s'agit au départ d'un espace de terre dont le prix peut varier du simple au centuple selon sa destinée. Il est donc indispensable de réunir tous les éléments permettant de qualifier le terrain et son utilisation : terrain agricole, terrain à bâtir, terrain non constructible…

L'estimation d'un terrain, après avoir requis toutes les informations sur son statut, va dépendre de la réponse à la première question que se posent tous les experts dans ce cas : le terrain est-il constructible ou non ? Cette fiche pratique vous explique comment estimer un terrain.

Informez-vous auprès du cadastre

C'est auprès du cadastre que de multiples informations pourront être réunies pour commencer l'estimation d'un terrain. Toute personne, qu'elle soit propriétaire ou non d'une parcelle, peut obtenir la communication de tout ou partie des plans cadastraux. Ceux-ci sont également mis en ligne sur le site www.cadastre.gouv.fr.

Bon à savoir : le cadastre est tenu pour chaque commune en France. C'est un document graphique qui regroupe les plans de la commune, avec les zones urbaines et rurales, où sont représentées toutes les parcelles ainsi que les constructions qui y sont édifiées. Y sont reportés les numéros et limites de parcelles. Chaque élément de propriété, son évaluation fiscale pour le calcul des impôts fonciers, l'adresse du propriétaire, la liste des parcelles qui lui appartiennent et éventuellement la description du bâti sont également décrits en complément du cadastre, dans ce que l'on appelle la matrice cadastrale.

Renseignez-vous sur les points suivants :

  • les limites du terrain : la surface du bien est en effet l'une des données essentielles prises en compte lors de l'estimation ;
  • la présence ou non de constructions sur le terrain ;
  • l'environnement du terrain, les aménagements routiers, les étangs, les rivières, etc.

Remarque : le cadastre fournit des informations en vue de l'estimation d'un terrain, mais ne donne pas l'estimation du terrain. Il permet seulement de déterminer la valeur locative d'un bien foncier pour servir de base au calcul des impôts locaux.

2 Consultez les règles d'urbanisme pour déterminer si le terrain est constructible ou non

L'information recueillie auprès du cadastre doit être complétée par l'étude des règles d'urbanisme qui pèsent sur un terrain, grâce à deux documents. Ceci est indispensable dans le cadre de l'évaluation d'un terrain.

Consultez le plan local d'urbanisme (PLU)

Le plan local d'urbanisme est établi sous l'autorité du maire et de son conseil municipal. C'est un document général d'urbanisme, stratégique et règlementaire, qui planifie l'évolution de l'urbanisme dans les années à venir, les orientations sur les évolutions des villes, l'évolution des parcelles à travers l'instruction des permis de construire, l'évolution de l'environnement, les équipements, les réseaux, etc. Les différentes zones, avec notamment leurs affectations et la destination des constructions, y sont indiquées.

Il existe 4 grands types de zones :

  • les zones urbaines ;
  • les zones à urbaniser : dans ces zones, les terrains seront constructibles après élaboration d'un projet d'aménagement au profit de la commune ou après révision du PLU à moyen ou long terme. Néanmoins, cela majore la valeur du terrain ;
  • les zones agricoles : elles sont en général préservées de l'urbanisation, les terrains ne seront donc pas constructibles ;
  • les zones naturelles : elles ont un potentiel constructif, mais mesuré et limité.

Le fait de situer le terrain dans l'une de ces zones va permettre de pouvoir affiner l'estimation du terrain, notamment en se demandant si celui-ci est constructible et en étudiant son environnement.

Exemple : le terrain se situe dans une zone urbaine : cette zone est constructible, mais je vais pouvoir savoir s'il s'agit d'une zone d'activité économique, d'une zone avec de grands équipements collectifs (hôpital, campus universitaire, parc des expositions…), etc.

Exemple : le terrain se situe dans une zone qui rassemble des groupements d'habitations hérités d'anciennes activités agricoles. Il est donc moins dense en habitations et calme, ce qui peut lui donner une plus-value s'il est constructible. Si le projet est de construire des terrains de tennis, l'espace autour du terrain sera un atout.

Consultez le certificat d'urbanisme

  • Le certificat d'urbanisme d'information permet de connaître le droit de l'urbanisme applicable au terrain en question : les règles du PLU, les limites administratives au droit de propriété (zonage de protection de monuments historiques, par exemple) et les taxes d'urbanisme.
  • Le certificat d'urbanisme opérationnel indique la faisabilité ou non d'un projet de construction, la liste des équipements publics (voies et réseaux) et les servitudes d'utilité publique.

Bon à savoir : le certificat d'urbanisme peut être demandé par toute personne à la mairie de la commune où se situe le terrain. Les informations qu'il contient sont valables pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

Après avoir examiné les documents d'urbanisme, on se rend compte qu'il existe 2 grands types de terrain : les terrains constructibles et les terrains non constructibles. Le prix d'un terrain constructible est en général 15 à 20 fois supérieur à celui d'un terrain non constructible, car il va dépendre du marché immobilier, alors qu'un terrain non constructible sera évalué en fonction de son exploitation.

Cas 1 : estimez un terrain constructible

Comme son nom l'indique, un terrain constructible est destiné à recevoir une construction. C'est donc un terrain convoité et rare, notamment en zone urbaine. Son prix est extrêmement variable. À titre indicatif, en région parisienne, il s'échelonne de 300 € / m² à 2 000 € / m². C'est pourquoi, compte tenu des disparités, il est préférable de vous faire aider par un expert immobilier pour l'évaluation. Il apportera en effet une caution au prix proposé.

Données à prendre en compte pour déterminer la valeur d'un terrain constructible

Il y a plusieurs données à prendre en compte :

  • la situation du terrain et la présence d'éléments d'équipement et de viabilité :
    • terrains en lotissement : les terrains sont déjà équipés, viabilisés et donc prêts à bâtir. Il y a moins de risques de surprises que pour un terrain isolé, mais la réglementation contenue dans le règlement de lotissement est très rigide sur le choix des matériaux, l'implantation, les hauteurs, etc. Un cahier des charges peut par ailleurs imposer des obligations de vie collective ;
    • terrains isolés : il s'agit de terrains qui ne sont pas dans un lotissement. Ils sont soumis aux règles d'urbanisme définies par la commune (PLU) et très souvent ils ne sont pas viabilisés : il va donc falloir que le futur acquéreur effectue des démarches de viabilisation de son terrain auprès des services publics qui gèrent les réseaux publics (raccordement en eau, gaz, électricité, assainissement, etc.). Le prix du terrain ne sera donc pas le même que pour un terrain déjà viabilisé.
  • la possibilité d'obtenir un permis de construire, car un terrain rendu constructible grâce aux règles d'urbanisme n'est pas nécessairement un terrain qui se prête à la construction. Tout va dépendre de ses qualités physiques : sa configuration, l'existence ou non de servitude d'alignement, le relief… Un terrain en pente, par exemple, engendrera inévitablement des frais de nivellement et de consolidation du sol.

Remarque : un terrain dit « prêt à bâtir » n'est pas forcément prêt à recevoir la construction que vous avez envisagée. Le « prêt à bâtir » ne permet en effet pas de passer outre les règles fixées dans le certificat d'urbanisme.

Important : il est indispensable de connaître le COS (coefficient d'occupation des sols, voir PLU). Il permet de savoir le nombre de mètres carrés que vous pourrez construire. Un terrain de 1 000 m² doté d'un COS de 0,3 permet de construire 300 m² de surface de plancher hors œuvre bâtie.

Méthodes d'évaluation

La loi n'impose aucune méthode particulière d'évaluation. Une fois les éléments d'appréciation réunis, plusieurs méthodes s'offrent à vous :

  • Trouvez le prix moyen au mètre carré en vous fondant sur le marché immobilier local, et en comparant le terrain concerné avec des mutations de terrains similaires. Dégagez ensuite un prix unitaire moyen que vous appliquerez à votre terrain :
    • Il existe un site Internet qui donne le prix moyen au mètre carré des terrains constructibles en France : www.terrain-construction.com. Il est établi par comparaison avec des ventes qui constituent la base de données du site.
    • Le site www.immoprix.com indique un prix médian par rapport à des transactions enregistrées. Un prix médian de 64 000 € pour des terrains dont la surface est comprise entre 600 et 900 m² indique qu'il y a eu autant de ventes en dessous de 64 000 € qu'au-dessus de 64 000 €. Ce prix médian, contrairement à une moyenne, n'est pas influencé par des valeurs extrêmes et évite les distorsions de prix.

Exemple : le prix moyen avec 4 références de ventes comparables est de 250 € / m². Le terrain fait 530 m², le prix du terrain sera donc de 132 500 €.

  • Évaluez par lots : il s'agit de déterminer une valeur globale pour un lot de terrains en fonction du prix global de cession de ces lots avec leur construction, au lieu d'un prix au mètre carré. Ce mode de calcul est utilisé pour les zones pavillonnaires et leurs alentours, là où les constructions sont quasiment identiques. Une fois le prix global de vente trouvé, il existe une fourchette allant de 20 à 25 % qui représente le prix du terrain. Ce pourcentage est variable selon la situation du terrain.

Exemple : quatre ventes de biens avec terrain nous donnent un prix de 280 000 €. Le prix du terrain sera de 20 %, soit 56 000 €.

  • Évaluez par zones :  chaque zone a une valeur unitaire décroissante en partant de la voie publique qui dessert le terrain. Cette méthode est peu utilisée et sert surtout à estimer les très grands terrains.

Cas 2 : évaluez le prix d'un terrain non constructible

Il y a une plus forte hétérogénéité des terrains dans les zones non constructibles décrites dans le PLU que dans les zones constructibles. L'évaluation est donc plus difficile. L'expert immobilier sera donc indispensable car il saura vous conduire vers une expertise et une estimation fiables. Il s'agit par ailleurs d'une garantie pour vous car vous pourrez, si le besoin se présente, vous retourner contre lui.

Les zones non constructibles sont :

  • les zones à urbaniser ;
  • les zones agricoles, naturelles et forestières, sauf cas particuliers.

Données à prendre en compte pour déterminer la valeur d'un terrain non constructible

La valeur de ces terrains dépend des éléments suivants :

  • facteurs physiques : climat, relief, qualité de la terre, cours d'eau, réseau d'irrigation, qualité des plantations ;
  • facteurs juridiques : servitudes de passage, bail, possibilité de diviser le terrain en unités plus petites ;
  • facteurs économiques : terrain situé près d'une zone constructible, à proximité d'une agglomération, présence de bâtiments d'exploitation, etc.

Évaluation des terrains non constructibles

L'évaluation peut être faite par les prix moyens. Après une étude du marché immobilier, il s'agit de déterminer des prix moyens unitaires pour chaque catégorie de biens :

  • Classez des éléments de comparaison, tels que la région ou le secteur géographique, la nature du bien ou la qualité agronomique du sol afin de dégager un prix moyen à l'hectare.
  • Des corrections seront ensuite apportées pour tenir compte de facteurs particuliers. Par exemple, une servitude de passage d'une canalisation sur un terrain boisé ne pourra que faire baisser le prix de ce dernier.

Cas particulier : les terres agricoles

  • L'évaluation d'une terre agricole se fait en cherchant la valeur moyenne à l'hectare, en se fondant sur le prix d'exploitations comparables. Dans cette estimation, c'est la qualité et la nature de la terre (labourable et/ou productrice) et des plantations (vignes, céréales, vergers…) qui vont entrer en ligne de compte. Parmi les éléments d'appréciation permettant une estimation, il y a les ventes entre particuliers et celles réalisées par les SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural).
  • Si le terrain est loué, l'évaluation par le revenu est possible. Dans ce cas, il est appliqué au loyer annuel un taux de capitalisation déterminé en fonction du rapport constaté entre le prix de cession des propriétés rurales et le revenu foncier qu'en tire le propriétaire. En principe, la moins-value par rapport à un terrain libre est de 10 à 30 %.

Exemple : le loyer est de 12 000 € par an, avec un taux de capitalisation de 5 %, ce qui donne un prix de terrain de 12 000 € × 100 / 5 = 240 000 €.

Important : l'exploitation agricole peut être située près d'une zone constructible et disposer d'éléments de viabilité. Dans ce cas, le terrain ne pourra pas être évalué comme une parcelle agricole et il faudra tenir compte de sa situation en bordure de ville.

En résumé, pour estimer un terrain, il faut :

  1. réunir tous les éléments physiques et juridiques inhérents au terrain ;
  2. rechercher si le terrain est constructible ou non ;
  3. s'adjoindre les conseils d'un expert immobilier, surtout pour estimer un terrain non constructible.

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