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Faire construire sa maison : les questions à se poser avant de signer un CCMI

Vous rêvez de faire construire votre maison. Si vous passez par un constructeur, vous signerez un CCMI, un contrat qui protège spécifiquement les particuliers. Mais que doit contenir ce CCMI ? Que faut-il vérifier avant de signer ? Les réponses.

CCMI. Derrière l'acronyme, se cache le terme de "contrat de construction de maison individuelle", et un concept, prévu pour protéger les particuliers qui font bâtir leur logement contre les constructeurs malveillants. Extrêmement réglementé, le CCMI "offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d'autres contrats de construction", insiste le ministère de l'Economie.

Le CCMI concerne la construction de votre maison individuelle à usage d'habitation sur un terrain vous appartenant. Il peut éventuellement être également signé pour la construction d'un petit immeuble ne contenant pas plus de deux logements, ou pour une maison à usage mixte, contenant par exemple un bureau ou une boutique.

Avec qui signe-t-on un CCMI ?

Vous signez un CCMI avec tout constructeur qui réalise les travaux de mise "hors d'eau" et "hors d'air", c'est-à-dire les travaux d'étanchéité, de pose d'ouvertures, de baies vitrées, etc. Toutefois, le constructeur n'est pas dans l'obligation de vous fournir un plan, auquel cas c'est à vous de vous le procurer auprès d'un architecte.

Si le CCMI est conçu pour protéger le particulier qui fait construire, il existe, comme partout, des abus - et ils pourraient parfois vous coûter très cher. Même si vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la réception du contrat, vous devez lire scrupuleusement le document en amont. Quelles questions faut-il se poser avant de signer un CCMI ?

Faire construire sa maison : quelles sont les obligations du professionnel qui signe un CCMI ?

Signer un CCMI avec un professionnel vous garantit que celui-ci travaille en toute légalité. Le constructeur s'engage à réaliser les travaux conformément aux règles des Codes de la Construction et de l'Urbanisme. Mais aussi, à tenir les délais et à ne pas dépasser le prix convenu dans le CCMI. Le constructeur qui signe un CCMI possède :

  • Une assurance de responsabilité professionnelle
  • Une garantie de livraison à prix et délai convenus : elle vous assure que le chantier sera terminé dans les délais et sans dépassement du budget.
  • Une garantie de parfait achèvement : pendant un an, le constructeur s'engage à réparer à ses frais tous les problèmes que vous lui signalerez.
  • Une garantie biennale : dite de bon fonctionnement, qui couvre les dommages liés aux équipements (appareils de chauffage, électroménager, etc.).
  • Une garantie décennale : elle couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment.
  • Une garantie de remboursement en cas de paiement avant le début du chantier

Faire construire sa maison : que doit contenir le CCMI ?

Le constructeur doit vous envoyer une copie du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, et doit attendre que vous lui renvoyiez une copie signée pour débuter les travaux. Prenez le temps de lire le CCMI et vérifiez qu'il contient bien :

  • Les informations générales : désignation du terrain ; justification des garanties de remboursement, de livraison (souscrite par le constructeur), et de l'assurance dommages (souscrite par vous) ; mention de votre possibilité de vous faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux ; etc.
  • Les détails sur la construction : caractéristiques techniques du bâtiment ; conformité aux Codes de la Construction et de l'Urbanisme ; Permis de Construire ; date de début du chantier ; délai d'exécution des travaux et pénalités de retard ; etc.
  • Le prix et les modalités de financement : distingo entre le coût de la maison et le coût des travaux réservés (réalisés par vos soins) ; modalités de règlement et de financement, avec détails des prêts.
  • Les conditions suspensives : obtention des prêts, du Permis de Construire, des différentes assurances et garanties, et acquisition effective du terrain.
Si le CCMI est signé sans fourniture de plan, le contrat écrit contient moins de détails, notamment concernant les modalités de financement. Les conditions suspensives sont alors facultatives.

Faire construire sa maison : les clauses abusives du CCMI

Certains constructeurs mal intentionnés glissent, dans le contenu du CCMI, des clauses totalement illicites et abusives. Parmi lesquelles :

  • Des conditions de remboursement du dépôt de garantie illégales : par exemple, sous réserve d'avoir essuyé plusieurs refus de demandes de prêts.
  • L'obligation de donner mandat au constructeur pour la recherche des financements.
  • L'inscription de causes légitimes de retard : mis à part en cas d'intempéries, de cas de force majeure ou de cas fortuits, le constructeur doit tenir ses délais et ne peut se cacher derrière des conditions abusivement inscrites dans le CCMI.
  • L'inscription de modifications importantes sur le Permis de Construire au point que le projet devienne différent de celui pour lequel est signé le CCMI.
  • L'interdiction de visiter le chantier : vous avez le droit de vous déplacer avant chaque échéance de paiement afin de suivre l'avancée des travaux.
  • L'interdiction de consigner les sommes restant dues en cas de réserve à la réception des travaux.

Faire construire sa maison avec un CCMI : que faire en cas de litige ?

Le CCMI impose des obligations au constructeur... mais aussi à vous, le Maître d'Ouvrage. Vous devez souscrire une assurance de Dommages-Ouvrage avant le début du chantier. Elle vous permet d'être rapidement indemnisé en cas de problèmes relevant de la garantie décennale.

En cas de "désordre" couvert par la garantie décennale, c'est-à-dire de problème constaté sur le chantier, vous mettez en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si le constructeur ne s'exécute pas, vous signalez le litige à votre assureur par lettre recommandée, qui vous propose une indemnisation dans les 3 mois. Il s'arrangera ensuite avec l'assureur du constructeur.

Vous pouvez également assigner le constructeur devant une juridiction civile, c'est ce que l'on appelle une action de fond. Le litige est alors traité devant un juge de proximité, le tribunal d'instance voire le tribunal de grande instance en fonction de la gravité du problème.

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