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LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

DOMAINE D’APPLICATION DU CCMI

Pour quelles prestations signer un CCMI ?

  • Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est obligatoire, à partir du moment où une personne fait construire :
  • un immeuble,
  • à usage d’habitation, ou à usage d’habitation et professionnel,
  • ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain lui appartenant.

Deux types de CCMI

CCMI avec fourniture de plan

1er cas : le Constructeur propose le plan
  • Il propose des maisons selon un plan réalisé par lui, et fait effectuer les travaux par des entreprises
  • Ou retouche le plan proposé par le client et se charge de la construction

2nd cas : le Constructeur fait proposer le plan

  • Tel est le cas quand il adresse directement le client à l’Architecte ou au Bureau d’Etudes.
  • C’est aussi le cas de celui qui se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte

CCMI sans fourniture de plan

Cas unique

Le Constructeur, sans fournir, même indirectement, le plan (le client apporte lui-même un plan utilisable en l’état), se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).

DISPOSITIONS DU CCMI

Délai de rétractation

Le client dispose d’un délai de dix jours pour réfléchir et éventuellement revenir sur son engagement. Ce délai légal de dix jours court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Garantie de Livraison à prix et délais convenus

Le point essentiel de la loi de 1990 est la Garantie de Livraison à prix et délai convenus, qui est obligatoire et prend la forme d’une caution délivrée par un établissement financier ou une compagnie d’assurances. Le CCMI est établi sous la condition suspensive de l’obtention de la Garantie de Livraison. Il est prévu un contrôle à cet égard par le banquier prêteur qui ne débloque pas les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de délivrance de la Garantie.
Elle prémunit le client :

  • contre les risques d’inexécution et de mauvaise exécution des travaux,
  • et en cas de non-respect du prix convenu et des délais prescrits.
En cas de défaillance du Constructeur, le Garant prend en charge :
  • Le coût des dépassements du prix convenu (avec possibilité de franchise de 5 %).
  • Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jour

Garantie de Remboursement
Cette Garantie facultative, à ne pas confondre avec la Garantie de Livraison, est destinée à assurer au client le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier si les conditions suspensives n’ont pas été réunies.
Le remboursement est à effectuer par le Constructeur s’il n’est pas défaillant.
Le Constructeur qui justifie d’une Garantie de Remboursement nominative, peut appeler :

  • 5 % du prix à la signature du contrat
  • 5 % à l’obtention du Permis de Construire

Si le Constructeur n’a pas de Garantie de Remboursement nominative au jour de la signature du contrat :

  • Il ne peut percevoir que 3 % du prix convenu à la signature du contrat.
  • Cette somme est bloquée sur un compte spécial ouvert au nom du client auprès d’un organisme
Le client doit obtenir une assurance Dommages-Ouvrage, et une attestation doit être jointe au contrat, au plus tard à l’ouverture du chantier.

Dommages-Ouvrage
Cette assurance, appelée aussi assurance construction, couvre la responsabilité décennale des principaux acteurs de la construction.
Un particulier qui fait construire sa maison ne doit pas faire l’économie d’une assurance Dommages-Ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l’ouverture de votre chantier. Elle vous assure pendant dix ans pour les désordres portant atteintes aux éléments fondamentaux de la construction. Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui revient la responsabilité des désordres constatés. Il s’agit d’une assurance dont le rôle est de préfinancer les travaux.
En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance Dommages-Ouvrage.

Assurances
Le constructeur doit être assuré en responsabilité décennale pour l’exécution des travaux ainsi qu’en responsabilité civile.

Réception et paiement du solde
Lorsque les travaux sont achevés, la réception est prononcée contradictoirement entre le constructeur et le client et doit être constatée dans un Procès-Verbal écrit.

Lorsque des réserves sont formulées à l’occasion de la réception, une somme égale à 5% du prix convenu, est consignée jusqu’à la levée de ces réserves.
Dans ce cas, le constructeur ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et empêcher le client de consigner les sommes restant dues.

Le client :

  • se fait assister par un professionnel habilité lors de la réception : cette faculté d’assistance du client doit être mentionnée dans le contrat. Le solde est payé à la réception des travaux formulée sans réserves, ou à la levée des réserves.
  • n’est pas assisté par un professionnel : le client bénéficie d’un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés au moment de la réception. Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le constructeur est alors tenu d’effectuer les travaux.
Le solde (soit 5%) est payé huit jours après la réception sans réserves ou à la levée des réserves.

ACOMPTES AVANT LE DEBUT DES TRAVAUX

Aucun versement d’argent ne peut être fait avant la signature du contrat et avant la date d’exigibilité de la créance en respectant l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales.
Néanmoins, le contrat peut prévoir :

  • soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du client et reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives,
  • soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.

ECHELONNEMENT DES PAIEMENTS

Une grille d’appels de fonds fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction. Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat : le point de départ de ce délai est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur, dès lors que le stade d’avancement des travaux est parfaitement respecté.

Sans Garantie de Remboursement

En cumulé :
  • 15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie),
  • 25 % à l’achèvement des fondations,
  • 40 % à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d’eau,
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
  • 100 % à la réception ou à la levée des réserves

Avec Garantie de Remboursement

En cumulé :
  • 5 % du prix convenu à la signature du contrat contre remise d’une attestation de Garantie nominative de Remboursement,
  • 10 % à la délivrance du Permis de Construire,
  • 15 % à l’ouverture du chantier,
  • 25 % à l’achèvement des fondations,
  • 40 % à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d’eau,
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
  • 100 % à la réception ou à la levée des réserves.
Tout appel de fonds anticipé ou appel de fonds intermédiaire (c’est-à-dire en dehors des stades d’avancement fixés par la loi) est lourdement sanctionné civilement et pénalement.

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