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Réduire le montant de la plus-value grâce aux travaux, c’est possible...sous conditions.

Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI dispose que peuvent venir en majoration du prix d’acquisition et ainsi réduire le montant de la plus-value, les dépenses :

  • de construction,
  • de reconstruction,
  • d’agrandissement,
  • ou d’amélioration,
supportées par le vendeur.

Pour mémoire, les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble (Installation d’un ascenseur, du chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de la réalisation de travaux d’isolation, du traitement de l’immeuble contre les insectes xylophages)

En revanche, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration ayant fait l’objet d’un paiement effectif de la part du vendeur peuvent être retenues.

Par ailleurs, l’article 150 VB-II du CGI prévoit expressément que les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées.
L’administration précise à cet égard dans sa doctrine BOFIP que « les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l’administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l’article 289 du CGI.
Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d’expert ou en fonction du prix des matériaux. »
L’administration fiscale comme le juge de l’impôt sont intraitables s’agissant de la nature des travaux réalisés et la justification de leur paiement par le vendeur.

Un contribuable l’a encore appris à ses dépens dans le cadre d’une décision rendue par la CAA de LYON du 7 juillet dernier.
Dans cette affaire, un contribuable, suite à un contrôle sur pièces, avait fait l’objet d’une proposition de rectification portant sur une déclaration de plus-value au titre de laquelle il avait déduit du prix d’acquisition le montant de travaux qu’il avait engagé. L’administration ayant maintenu sa proposition, il a saisi la juridiction administrative qui l’a débouté en première instance. La Cour Administrative d’Appel de Lyon vient de confirmer la décision des juges du fonds.

Rappelons qu’il appartient au juge de l’impôt, d’apprécier si les dépenses effectuées sur un bien immobilier constituent des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration.
La requérante, en l’espèce, faisait valoir que l’ensemble des dépenses qu’elle a comptabilisées se rapportaient à une opération d’ensemble de rénovation de son bien et que ces dépenses devaient, de ce fait, être qualifiées de dépenses d’amélioration de son bien.
Toutefois elle ne produisait à ce titre que deux courriers, « émanant d’artisans ayant réalisé une partie des travaux et de son architecte conseil, datés respectivement du 5 novembre 2012 et du 24 septembre 2013, qui, en des termes généraux, soulignent l’état de vétusté dans lequel se trouvait le bien lors de son achat et le fait que les travaux entrepris, qui se sont déroulés entre 1998 et 2002 pour la plupart, certains d’entre eux ayant été réalisés en 2007, ont permis de le rénover pour le rendre habitable » ;
En revanche, aucun descriptif de la maison avant et après travaux, ni aucun plan d’ensemble ne permettait d’apprécier, précisément, dans leur globalité, la nature et l’ampleur des travaux entrepris.
Dans ces conditions, la Cour a considéré que « la seule circonstance que l’état de la maison nécessitait qu’elle soit rénovée ne saurait suffire à qualifier l’ensemble des travaux entrepris de dépenses d’amélioration du bien ».

La Cour a également estimé que l’administration avait à bon droit écarté l’ensemble des dépenses pour lesquelles le contribuable n’avait produit « qu’un devis, qu’un courrier ou qu’un état de situation de travaux ne permettant pas, à eux seuls, d’établir qu’ils se rapportaient à des dépenses effectivement supportées » par le requérant.
La Cour a enfin jugé dans cette espèce que les travaux visés sur lesdites factures, portant respectivement sur la pose de carrelage et de parquets, sur de la plomberie et sur la pose de volets devaient être regardés comme ayant été engagés en vue du maintien du bien en état et afin d’en permettre l’usage normal. Dans la mesure où requérante ne démontrait pas que ces travaux excédaient l’entretien normal d’un bâtiment ancien, les dépenses s’y rapportant ne pouvaient être qualifiés de dépenses d’amélioration.

En revanche, pouvaient, selon la Cour, être prises en compte les travaux relatifs à :

  • à l’aménagement de la piscine, justifié par les factures,
  • à la reprise des abords extérieurs de la propriété, établis par facture,
  • à la pose de fenêtres en double vitrage alors qu’il n’existait qu’un simple vitrage jusqu’alors,
  • aux installations sanitaires, justifiés par facture et dont il était, au cas particulier, suffisamment établi par les pièces versées au dossier qu’elles ont été acquittées.

Nous ne le répèterons jamais assez : il convient d’être particulièrement vigilant d’une part quant à la nature des travaux qui peuvent être pris en compte en majoration du prix d’acquisition et d’autre part quant à la réalité de leur prise en charge par les vendeurs.

Cela étant, lorsqu’un contribuable, qui cède un bien plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en mesure de justifier des dépenses de travaux réalisés ou lorsque ces travaux ne peuvent être retenus pour leur montant réel faute d’avoir été réalisés par une entreprise, lesdits travaux peuvent être, sur option, pris en compte forfaitairement sous la forme d’une majoration du prix d’acquisition égale à 15 % de ce dernier.

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