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Tout savoir sur le ravalement de façade

Fissures, développement de mousses, pollution, humidité... Votre façade marque le passage du temps, et un ravalement s'impose ! Le chantier est conséquent, et ne doit pas être pris à la légère. Quand doit-on faire ravaler sa façade ? Quelles sont les étapes administratives ? A qui s'adresser ? Combien ça coûte ?
Les intempéries, la pollution et, plus simplement, l'usure naturelle du temps, abîment la façade de votre habitation. Maison ou appartement, les bâtiments doivent être ravalés régulièrement. Au programme : nettoyage, ponçage, réparation, pour redonner une nouvelle vie à votre façade... au moins pour une décennie !

Les obligations légales en matière de ravalement de façade

Votre façade ne se salit pas à la même vitesse, que votre habitation se trouve en pleine campagne ou en centre-ville. Sachez cependant que l'article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation vous impose de tenir "en bon état de propreté" les façades des immeubles, et de faire réaliser les travaux nécessaires "au moins une fois tous les dix ans".
Rares sont les propriétaires qui font effectuer un ravalement de leur propre chef. Si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle, c'est une injonction de la municipalité qui vous impose la réalisation des travaux. Pour les copropriétés, la municipalité notifie le syndic, qui est chargé de prévenir individuellement chaque copropriétaire.
Dans tous les cas, vous avez ensuite six mois pour terminer les travaux de ravalement, sans quoi "le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire" (article L132-3). La mairie décide alors d'un délai supplémentaire (allant jusqu'à un an) pour la réalisation du ravalement. Et si, là encore, vous laissez le délai s'écouler sans faire réaliser les travaux, la municipalité peut réclamer une autorisation au tribunal de grande instance, pour faire exécuter d'office le ravalement... à vos frais, bien sûr !

Le ravalement de façade en copropriété

La décision de faire réaliser les travaux de ravalement en copropriété se prend en assemblée générale, lors d'un vote. La majorité requise pour valider les travaux est différente, en fonction du cas de la situation et du type précis des travaux.
Le ravalement entre dans la catégorie des travaux d'entretien et de maintien des parties communes. Le vote des travaux relève donc de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés est donc nécessaire.
Si le vote suit une injonction faite au syndic de copropriété, le vote relève de l'article 25 de cette même loi. C'est alors la majorité absolue des copropriétaires, y compris les absents et les abstentionnistes, qui est réclamée. "Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d'exécution" explique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).
Enfin, si le ravalement est considéré comme non indispensable au maintien de l'immeuble en bon état, c'est l'article 26 qui prévaut : la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires est requise.

Qui paye quoi ?

Dans tous les cas, les copropriétaires paieront les travaux en fonction de leurs tantièmes de copropriété, puisque les façades d'un immeuble sont des parties communes. Notez cependant que les volets, garde-corps et fenêtres peuvent être considérés comme des éléments privatifs : chaque copropriétaire doit alors payer les travaux qui le concernent. Vérifiez donc le statut de ces éléments dans le règlement de votre copropriété.

Les démarches administratives préalables au ravalement de façade

Pour faire réaliser un ravalement de façade d'une maison ou d'un immeuble, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux dans votre mairie. Vous aurez également besoin d'une autorisation pour installer un échafaudage, si celui-ci empiète sur le trottoir, ou plus généralement sur une zone publique.
Certaines municipalités vous réclameront d'autres justificatifs, voire une description précise des travaux entrepris. La mairie de Paris, par exemple, demande le dépôt d'un dossier très complet, comprenant des plans de la parcelle, des photos en couleur des façades concernées, et même un "descriptif des travaux ou devis avec échantillon et couleur" !
La liste des documents à fournir s'allonge également si le bâtiment est un monument historique inscrit, s'il se trouve près d'un monument historique, dans un secteur sauvegardé, protégé ou remarquable.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Attention : un permis de construire, et non une déclaration préalable de travaux, est parfois requis. C'est le cas, par exemple, si l'immeuble est inscrit à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), ou encore si les travaux inclus une modification importante de la façade (création d'une ouverture, etc.). Dans le premier cas, l'avis d'un Architecte des bâtiments de France (ABF) sera nécessaire.

Bien préparer les travaux de ravalement de façade

Faire ravaler sa façade, oui, mais pas n'importe comment. Comme pour les constructions, les rénovations sont soumises au Plan local d'urbanisme (PLU). L'article 11 de ce document, qui concerne l'aspect extérieur du bâtiment, peut vous imposer ou vous interdire certains matériaux, couleurs et aménagements. Consultez donc le PLU de votre commune en amont de votre projet de ravalement.
Profitez du gros chantier que constitue le ravalement de façade, pour réfléchir plus globalement à la rénovation de votre maison. Puisqu'un échafaudage doit être installé, autant optimiser son coût, en programmant en même temps un changement de fenêtres, une rénovation de la toiture, un nettoyage des gouttières, etc.
Dans tous les cas, entourez-vous de professionnels qui vous aideront à préparer votre ravalement en détail. L'avis d'un architecte est bon à prendre, en particulier si vous prévoyez un bouquet de travaux : il pourra suivre le chantier d'un bout à l'autre. Préférez des entreprises certifiées Qualibat, un label de qualification des entreprises du bâtiment.

Les étapes d'un ravalement de façade

Le traitement infligé à votre façade sera différent en fonction des matériaux qui la composent, et de son degré de salissure. Une étude préalable est donc indispensable, pour définir l'état des façades et les traitements à prévoir.
Traces dues à la pollution ou au ruissellement de l'eau, mousses, lichens et végétaux sont éliminés par nettoyage, à l'aide de plusieurs procédés : hydrogommage, sablage, ponçage, nettoyage chimique ou à haute pression, etc. Ils sont plus ou moins abrasifs, et ne sont pas adaptés à toutes les surfaces.
En cas de fissure ou d'éclatement, le revêtement doit être réparé, voire entièrement changé. Les joints craquelés peuvent être refaits, et les briques effritées changées. C'est également l'occasion de traiter les supports contre les pollutions biologiques (anti-termite et antifongique pour le bois, hydrofuge, etc.).
Enfin, la finition ou la peinture donnent son aspect final à la façade. Choisissez la couleur en gardant à l'esprit les limitations imposées par le PLU. Des traitements de protection de façade existent également, et sont intéressantes en milieu urbain, contre les graffitis par exemple.

Le conseil du pro :

Si l'isolation de votre maison ou de l'immeuble laisse à désirer, vous pouvez opter pour une isolation thermique par l'extérieur (ITE). Il s'agit, à l'aide de plaques de polystyrène, de créer un manteau protecteur autour de la maison, recouvrant ainsi sa façade originale. C'est une solution idéale pour combiner renforcement de l'isolation et rafraîchissement des façades.

Quel coût et quelles aides pour un ravalement de façade ?

Difficile d'estimer le coût d'un ravalement de façade, tant le chantier peut différer d'un bâtiment à l'autre. Il dépend de la surface à ravaler, de l'état des façades, des matériaux qui les composent et des produits utilisés. Les copropriétés les plus grandes sont les mieux loties, puisque la facture sera divisée au prorata de la surface des appartements.
Comptez cependant entre 20 et 100 euros le mètre carré de façade à rénover, soit par exemple 15.000 euros pour un appartement de 60m² dans une grande copropriété dont les façades sont très abîmées. Faites réaliser au moins trois devis, afin de pouvoir comparer les prix des prestations proposées, et veillez à ce que le façadier se déplace pour que le devis soit au plus juste.

Des aides existent

Le total des travaux peut vite grimper. Heureusement, des aides directes existent, attribuées par les collectivités territoriales, sous conditions de ressources. L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) en distribue également, pour des travaux concernant des logements de plus de quinze ans, réalisés sous certaines conditions.
Si vous optez pour la pose d'une isolation thermique par l'extérieur, vous êtes éligibles à l'obtention d'un éco-PTZ, à la condition expresse que ce chantier soit couplé à un autre type de travaux visant à l'amélioration des performances énergétiques du logement. Profitez alors du ravalement pour changer vos menuiseries pour un double ou triple vitrage, isoler votre toiture ou poser des panneaux solaires thermiques. Cette option est cependant plus facile à envisager pour les propriétaires de maisons que pour les immeubles en copropriété. Plus d'informations sur les aides sur : www.anah.fr

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