La rénovation de logements anciens représente un défi majeur pour de nombreuses villes françaises. Face à la dégradation du parc immobilier dans certains centres-villes, le gouvernement a mis en place le dispositif Denormandie. Cette mesure fiscale attractive vise à encourager les investisseurs à rénover des biens anciens pour les mettre en location. Découvrons ensemble les opportunités offertes par ce dispositif et comment il peut vous permettre de conjuguer investissement immobilier et avantages fiscaux.

Le dispositif Denormandie : principes et objectifs

Le dispositif Denormandie, instauré en 2019, est une extension du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Son objectif principal est de revitaliser les centres-villes en incitant les particuliers à rénover des logements dégradés pour les mettre en location.

Ce dispositif s’applique dans des zones géographiques spécifiques, notamment :

• Les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important
• Les villes bénéficiant du programme « Action Cœur de Ville »
• Les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif a été étendu aux copropriétés en grave difficulté, élargissant ainsi son champ d’application à l’ensemble du territoire national pour ces cas particuliers.

Les avantages pour les investisseurs sont significatifs. Ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement, répartie sur plusieurs années. Pour les collectivités, ce dispositif permet d’attirer des investissements privés pour rénover le parc immobilier ancien et redynamiser les centres-villes.

Conditions d’éligibilité pour bénéficier de l’avantage fiscal

Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés concernant le bien immobilier et les travaux à réaliser.

Les biens éligibles sont :

• Les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation
• Les locaux à transformer en logements

Concernant les travaux, ils doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Par exemple, pour un achat à 150 000 €, les travaux doivent s’élever à minimum 50 000 €, pour un coût total de 200 000 €.

Les types de travaux pris en compte comprennent :

• La modernisation
• L’assainissement
• Les aménagements pour réaliser des économies d’énergie
• La création de surfaces habitables nouvelles

En métropole, ces travaux doivent permettre de réduire la consommation énergétique du logement à un niveau inférieur à 331 kWh/m²/an.

Quant aux engagements de location, l’investisseur doit :

• Louer le bien comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans
• Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires
• Louer à des personnes autres que les membres du foyer fiscal

Calcul de la réduction d’impôt : mode d’emploi

La réduction d’impôt Denormandie se calcule sur la base du prix de revient du logement, qui inclut le prix d’achat et le coût des travaux. Ce montant est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de réduction varie selon la durée d’engagement de location :

• 12% pour 6 ans de location
• 18% pour 9 ans de location
• 21% pour 12 ans de location

Prenons un exemple concret : vous achetez un bien à 180 000 € et réalisez 60 000 € de travaux. Le coût total est de 240 000 €. Si vous vous engagez sur 9 ans, votre réduction d’impôt sera de 18% de 240 000 €, soit 43 200 €, répartis sur 9 ans (4 800 € par an).

Nous constatons que ce dispositif peut offrir un avantage fiscal substantiel, tout en contribuant à l’amélioration du parc immobilier ancien.

Démarches pour profiter du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, certaines démarches administratives sont nécessaires.

Les documents essentiels à préparer sont :

• Une copie du bail
• L’avis d’imposition du locataire de l’année précédant la signature du bail
• Une note récapitulative des travaux réalisés, accompagnée des factures
• Une évaluation énergétique du logement avant et après travaux

Les étapes à suivre pour déclarer l’investissement sont les suivantes :

1. Lors de votre déclaration de revenus en ligne, cochez la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges »
2. Remplissez le formulaire 2042 C en indiquant le montant de l’investissement et la durée d’engagement
3. Joignez tous les documents justificatifs mentionnés précédemment

Attention aux pièges courants lors de la déclaration. Veillez à :

• Bien vérifier l’éligibilité de la commune où se situe le bien
• Respecter scrupuleusement les plafonds de loyers et de ressources des locataires
• Conserver tous les justificatifs des travaux réalisés

Une erreur dans ces démarches pourrait entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal. Nous recommandons de consulter un professionnel pour s’assurer de la conformité de votre dossier.

Comparaison avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Le dispositif Denormandie présente plusieurs avantages par rapport au Pinel classique. Il permet d’investir dans l’ancien, souvent moins cher que le neuf, et dans des zones où le marché locatif peut être plus tendu. De plus, les plafonds de loyers sont généralement plus adaptés aux réalités locales.

Par rapport à la loi Malraux, le Denormandie est moins contraignant en termes de travaux et de localisation. La loi Malraux concerne principalement les secteurs sauvegardés et impose des travaux de restauration complète, tandis que le Denormandie est plus souple sur la nature des travaux.

Le dispositif Denormandie peut être complémentaire à d’autres aides à la rénovation, comme :

• MaPrimeRénov’
• L’éco-prêt à taux zéro
• Les aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat)

Cette complémentarité permet d’optimiser le financement des travaux et d’améliorer la rentabilité globale de l’investissement.

Impacts sur le marché immobilier et la revitalisation des centres-villes

Depuis sa mise en place, le dispositif Denormandie a eu des effets positifs sur le marché immobilier des villes moyennes. Nous observons une augmentation des transactions dans l’ancien et une accélération des projets de rénovation dans les centres-villes concernés.

Des témoignages d’investisseurs soulignent l’intérêt du dispositif :

• « J’ai pu acquérir et rénover un appartement dans le centre historique de ma ville, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal conséquent. »
• « Le Denormandie m’a permis de diversifier mon patrimoine immobilier tout en participant à la revitalisation de ma commune. »

Du côté des collectivités, le bilan est également positif. Les maires des villes éligibles constatent une amélioration de l’habitat en centre-ville et un regain d’attractivité pour les commerces de proximité.

Le potentiel de développement pour les villes moyennes reste important. Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu’en 2027, devrait continuer à stimuler l’investissement dans ces zones, contribuant ainsi à leur redynamisation économique et sociale.

En conclusion, le dispositif Denormandie offre une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant conjuguer rentabilité et impact social positif. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs tout en participant à la rénovation du parc immobilier ancien et à la revitalisation des centres-villes. Cependant, compte tenu de la complexité des règles fiscales et des engagements à respecter, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par des professionnels (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) pour optimiser votre projet d’investissement Denormandie.